Calculateur de prêt et d'hypothèque

Comment fonctionne l'amortissement d'un prêt

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire ou un emprunt à taux fixe, votre paiement mensuel reste constant pendant toute la durée — mais la répartition entre capital et intérêts évolue radicalement avec le temps. Dans les premières années, la grande majorité de chaque versement va aux intérêts. Vers la fin du prêt, presque la totalité de chaque paiement réduit le solde du capital.

On appelle cela l'amortissement — du latin amortire, qui signifie « éteindre ». Chaque paiement éteint progressivement la dette. Le calculateur utilise la formule PMT standard pour calculer votre paiement mensuel : M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], où P est le capital, r est le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n est le nombre total de paiements mensuels.

Pour un prêt hypothécaire de 400 000 $ à 6 % sur 25 ans, votre paiement mensuel serait d'environ 2 577 $. Sur la durée totale du prêt, vous paieriez environ 373 000 $ en intérêts — presque l'équivalent du montant initial emprunté. C'est pourquoi effectuer même de petits paiements supplémentaires tôt peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars.

Le tableau d'amortissement sous les résultats affiche chaque année de votre prêt : combien de capital vous avez remboursé, combien est allé aux intérêts, et quel solde reste. Utilisez le graphique visuel pour voir d'un coup d'œil comment le ratio capital/intérêts évolue d'année en année.

Comprendre votre prêt hypothécaire

Quelques conseils pratiques pour réduire le coût total de votre emprunt :

• Impact de la mise de fonds : Une mise de fonds plus importante réduit directement le capital de votre prêt. Au Canada, une mise de fonds de 20 % ou plus vous évite l'assurance hypothécaire obligatoire (SCHL), vous faisant économiser des milliers de dollars en primes ajoutées à votre solde.
• Compromis taux/durée : Un prêt hypothécaire de 15 ans a généralement un taux d'intérêt inférieur à celui d'un prêt de 30 ans, et vous payez bien moins d'intérêts au total — mais le paiement mensuel est nettement plus élevé. Comparez les deux scénarios ici avant de décider.
• Les paiements supplémentaires vont directement au capital : Si votre prêteur autorise les remboursements anticipés forfaitaires, tout montant additionnel réduit immédiatement le capital et diminue les intérêts totaux dus sur la durée restante. Même un seul paiement supplémentaire par an peut raccourcir un prêt hypothécaire de 25 ans de plusieurs années.
• Ratio intérêts/capital : Le ratio affiché dans les résultats vous indique combien vous payez en intérêts pour chaque dollar de capital. Un ratio de 0,8 signifie que vous payez 0,80 $ d'intérêts pour chaque 1,00 $ de capital — un repère rapide utile pour comparer des offres de prêt.
• Opportunité de refinancement : Si les taux baissent sensiblement après que vous ayez fixé le vôtre, le refinancement peut réduire votre paiement mensuel ou diminuer les intérêts totaux. Utilisez ce calculateur pour comparer votre prêt actuel à une version hypothétiquement refinancée.

Questions fréquentes